Humedad y filtraciones, ¿quién responde?

“Acudí al administrador, a la presidenta del consejo, al Comité de Convivencia y al propietario del apartamento ubicado arriba del mío, que utiliza una terraza común de uso exclusivo. Lo hice verbalmente, telefónicamente y por escrito, y no he visto solidaridad en solucionar este problema. He pagado a dos arquitectos para que verifiquen el daño y sus conceptos técnicos indican que la terraza esta completamente fracturada y está dañando la calidad de la placa. Pregunto: ¿ quién asume la impermeabilización: todos los propietarios, incluyéndome, o el dueño del apartamento que usa la terraza? “Esta persona mandó un concepto jurídico donde cita las sentencias C265, C488 y C738 del 2002 de la Corte Constitucional, igualmente un fallo de la misma instancia que avala el ‘Principio de irretroactividad’ de la ley 675 y, además, habla del artículo tercero sobre bienes comunes esenciales, entre otros, la estructura, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubierta a cualquier nivel, que por mandato de ley deben ser mantenidos, reparados, repuestos y reconstruidos con cargo a las expensas comunes.

“La administración dice que la impermeabilización le corresponde al dueño de arriba. Con esa respuesta no sé cómo instaurar la querella”.

Respuesta. La Ley advierte que al usuario exclusivo solo le corresponden los gastos de reparación locativa. La impermeabilización y el arreglo de las placas se refieren al mantenimiento y la conservación de los bienes comunes, y deben ser asumidos por sus propietarios, es decir, por todos los titulares de dominio del edificio.

De otra forma, sería injusto que una persona que solo utiliza la parte superficial de la terraza deba costear un valor alto para mantener la valorización de un bien que sirve de cubierta al piso inferior y que es de todos. El administrador debe convocar a la asamblea para que se le autorice a pagar este gasto con recursos del fondo de imprevistos. Si no son suficientes, deberán aprobar una cuota extraordinaria.

La Ley 675 es estricta y determina la responsabilidad de los administradores por los perjuicios que ocasionen a los propietarios, a la persona jurídica o a terceros con sus actuaciones o sus omisiones. Si los dueños son los que se resisten a efectuar las obras, la responsabilidad se extenderá a ellos.

La afectada puede instaurar una querella policiva contra el administrador y la persona jurídica para que se ordene que cese la alteración del uso y goce de su apartamento, y se ordene la ejecución de las obras, sin perjuicio de que tenga la posibilidad de presentar las demandas judiciales para lograr la indemnización por daños y perjuicios.