1. I. RESPONSABILIDAD CIVIL. PATRIMONIO 7. Inciso segundo del Artículo 50 de la Ley 675 de 2001 2001 “Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la CULPA LEVE del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.”
2. 14. III. RESPONSABILIDAD CIVIL. PATRIMONIO 8. En la culpa leve se presenta un descuido o falta de diligencia en el giro ordinario de la actividad que se desempeña por parte del consejero, pues se debe administrar como un buen padre de familia. En esta clase de culpa falla el cuidado ordinario que debería emplearse.
3. 15. III. RESPONSABILIDAD CIVIL. PATRIMONIO 9. Los consejeros en el ejercicio de su labor deben obrar con buena fe, con lealtad y con la diligencia de un buen padre de familia. Al hablar del “Buen Padre de Familia” se busca un arquetipo que denote no a un especialista o profesional en la materia, sino una persona que en caso de no conocer un asunto no tome la decisión sin asesoría de los que lo conocen. 10. Buena fe. Obrar con conciencia honesta , consentimiento de honradez de acuerdo con usosaceptados y buenas costumbres. Implica una actitudleal en el desempeño de las funciones
4. 16. III. RESPONSABILIDAD CIVIL. PATRIMONIO 11. Lealtad 11.1 Obligación de actuar de manera fiel, franca, íntegra y objetiva, anteponiendo los intereses de la persona jurídica.• 11.2 Actuar en interés de la persona jurídica.• 11.3 Abstenerse de utilizar información privilegiada• 11.4 Abstenerse de participar en actos que signifiquen competencia con la persona jurídica o que impliquen conflicto de interés
5. 17. III. RESPONSABILIDAD CIVIL. PATRIMONIO12. La diligencia implica:12.1. Deber de información antes de tomar decisiones. Investigar, Asesorarse adecuadamente.12.2 Deber de deliberar. Decisiones sin discutir.12.3 Deber de vigilancia.12.4 Deber de prudencia vs. Riesgo.12.5 Lo importante es determinar que los consejeros decidan con independencia y autonomía, lo que se logra con un juicio prudente.
6. 18. III. RESPONSABILIDAD CIVIL. PATRIMONIO13. Deberes de los consejeros:13.1 Realizar los esfuerzos conducentes al adecuado desarrollo del objeto de la persona jurídica – elemental deber de conducta.13.2 Velar por el estricto cumplimiento de las disposiciones legales o estatutarias y buscar todos los medios para entenderlas (Tener el libro de PH. en sus manos).13.3 Velar por que se permita la adecuada realización de las funciones encomendadas a la Revisoría Fiscal. Para el efecto estará atento el oportuno suministro de información, debida colaboración evitando la coadministración..
7. 19. III. RESPONSABILIDAD CIVIL. PATRIMONIO14. De los elementos para que se dé la responsabilidad:14.1 Se trata de una responsabilidad igual a la imputable a la persona jurídica en desarrollo de su objeto.14.2 La responsabilidad surge por acción o por omisión de los consejeros, en el ejercicio de su cargo, dentro del ámbito de sus atribuciones y de la capacidad de la persona jurídica.14.3 Las acciones u omisiones deberán producir un perjuicio.14.4 Debe haber nexo causal entre la omisión y el perjuicio.
8. 20. III. RESPONSABILIDAD CIVIL. PATRIMONIO15. Eximentes de responsabilidad15.1 No haber tenido conocimiento de la acción u omisión15.2 Haber votado en contra de determinada acción u omisión, siempre y cuando no se haya ejecutado posteriormente.
9. 21. III. RESPONSABILIDAD CIVIL. PATRIMONIO16. Agravantes de responsabilidad. Se presume la culpa de los consejeros:16.1 Siempre que incumplan sus funciones16.2 Siempre que se extralimiten en sus funciones16.3 Siempre que actúen en violación de la ley 16.4 Siempre que actúen en violación de los estatutos
10. 22. III. RESPONSABILIDAD CIVIL. PATRIMONIO17. Se podrá considerar como atenuante de responsabilidad el inciso segundo del artículo 2155 del C.C.? Los consejeros no tienen remuneración, y la norma afirma que si el mandatario (en este caso el consejero) es remunerado la responsabilidad se hace más estricta. Ello quiere decir que al no ser remunerado la norma crea cierta benevolencia. De igual forma si un consejero es presionado por la asamblea para asumir su cargo, su responsabilidad se hace menos estricta.
11. 23. III. RESPONSABILIDAD CIVIL. PATRIMONIO.. 18. La naturaleza orgánica de la responsabilidad: La doctrina española ha señalado en cabeza del Profesor Luis Fernández de la Gándara que la responsabilidad derivada del incumplimiento de las funciones inherentes al cargo tiene naturaleza orgánica y que a dicha responsabilidad quedan sujetos no el propio órgano sino las personas físicas titulares de la condición de órgano.
12. 24. III. RESPONSABILIDAD CIVIL. PATRIMONIO.. 19. La póliza de responsabilidad del administrador y los consejeros19.1 Este producto tiene como finalidad cubrir laresponsabilidad civil derivada de actos de gestión deadministradores y consejeros19.2 Son partes de este contrato: La Compañía deSeguros; El tomador del seguro (la persona jurídica) ; losasegurados (administradores y consejeros) y losBeneficiarios. Que son los siguientes:19.3 La persona jurídica respecto de los detrimentospatrimoniales derivados de las actuaciones deladministrador y consejeros.
13. 25. III. RESPONSABILIDAD CIVIL. PATRIMONIO19.4 Los administradores y consejeros respecto a detrimentos de su patrimonio personal19.5 Los terceros afectados directamente por las fallas de gestión en que incurran los administradores y consejeros19.6. Declaración del Estado del Riesgo: A fin de tramitar la expedición de la póliza, será necesario que la copropiedad revele a la aseguradora el verdadero estado del riesgo. Esta obligación se surte con el diligenciamiento de un cuestionario propuesto por el asegurador.
14. 26. III. RESPONSABILIDAD CIVIL. PATRIMONIO19.7 Cobertura de la póliza. En general tiene los siguientes amparos::19.7.1 Gastos Legales y Honorarios de Abogados: Este amparo busca cubrir los gastos de defensa en que incurra el administrador o los consejeros por procesos o investigaciones iniciados en su contra, con ocasión de sus actuaciones al frente de la persona jurídica19.7.2 Indemnización de Perjuicios: Este amparo, objeto primordial del seguro, cubre el pago de los perjuicios causados en desarrollo de la gestión a la persona jurídica , a los copropietarios o a terceros.

El área libre se determinará de manera expresa, señala la Ley, en proporción al área privada construida indicando los factores de ponderación utilizados. El cálculo de los coeficientes de copropiedad de los parqueaderos y depósitos se pueden determinar ponderando los factores de área privada y destinación.

Aunque la Ley no indica exactamente los criterios de ponderación, se considera que el valor por metro cuadrado de un garaje o depósito es inferior al valor del metro cuadrado de área de apartamento, por lo cual la ponderación se relaciona en gran parte con el avalúo. Igual sucede con las áreas libres al diferenciarlas de las construidas.

LOS AFECTADOS con la modificación de los coeficientes podrán impugnar la decisión de la asamblea ante el juez, dentro de los dos meses siguientes a la comunicación del acta de la asamblea.

Después de la aprobación, él y varios propietarios leyeron la nueva Ley y encontraron que se requería el 70 por ciento del total de coeficientes para consolidar tal decisión, lo que no se observó en la asamblea. Además, se dieron cuenta que los coeficientes se deben calcular con base en el área construida con relación al área privada total del edificio o conjunto.

Pregunta: a) Es válida la aprobación de la reforma de los coeficientes con el argumento del presidente, en el sentido de que la nueva ley lo permite?, b) cómo se deben calcular los coeficientes de los parqueaderos descubiertos o áreas privadas libres con relación a las áreas privadas construidas? c) como propietario puedo interponer alguna acción en caso de que la asamblea haya incurrido en un error?.

“Artículo 51. LEY 675 DE 2001: Funciones del administrador. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos 

4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

PARÁGRAFO 1o. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.

57. ¿Cuál sería el procedimiento cuando una persona selló el ingreso a la terraza, porque se daña la impermeabilización?

R/ Debe usted diferenciar si es de uso exclusivo o es cubierta comunal. a. Si es de uso exclusivo en su derecho está b. Si es cubierta, su cuido corresponde a la administración, pero que sea diligente en el acceso restringido, realmente el tráfico de personas sobre las superficies, los caballeros que instalan cables, antenas, pueden dañar el manto o impermeabilización, al igual que damas que fumen y usen tacones puntudos, o bailen en terrazas.

No obstante, el administrador en cualquiera de los dos casos tiene el derecho de inspeccionar las terrazas en caso de posibles filtraciones y/o mantenimiento de muros perimetrales.

El impedirlo es perturbación y se acude policivamente ante la alcaldía respectiva y o judicialmente ante el juez.

207. Lo relacionado con el arreglo de terraza le corresponde: ¿a- Administración o b- Cada uno propietario?

R/ En principio por ser bien común esencial a la administración le compete; pero si es de uso exclusivo depende y según sea el caso que describe el parágrafo del artículo 23 de la ley 675 de 2001, le puede ser corresponder a la copropiedad y/o al beneficiario del uso exclusivo.

223. ¿Cuándo el área privada de la unidad de propiedad horizontal no corresponde al coeficiente de propiedad, fuera de llevar el caso a la asamblea general de copropietarios como se soluciona?

a. Ej: El copropietario alega que no paga sino por el área que realmente tiene su apartamento en la escritura pública.

R/ le asiste razón si no se tuvo en cuenta lo dispuesto en la ley para la fijación del coeficiente

b. O lo contrario, el copropietario tiene un área más grande de lo que dice la escritura, entonces a quien le cobra la administración el área sobrante?

R/ Es necesario solicitar su corrección y ajuste a lo real de acuerdo a lo dispuesto en la ley 675 de 2001 arts. 26, 27 y 28; demandado si no hay respuesta.

Se suele hacer un levantamiento o cotejo de áreas y elementos de ponderación y en caso de existir diferencias, se debe re calcular, y reformar el reglamento

El caso sucede cuando se compra sobre planos y el comprador lo quiere más grande y entonces el constructor violando los planos aprobados reduce el área

del apartamento vecino. ¿El problema se agrava cuando el constructor ya entrego?

R/ si suele suceder, de ahí la importancia de un buen recibo de bienes comunes y privados con equipo especialista en ello, con mediciones, con cotejo frente a planos aprobados.

Pienso que debe ser analizado el caso más profundamente, puede haber acciones por vicios ocultos. Abel Barreto T. Administrador Tel. 315 3185666

“…Artículo 23. Régimen especial de los bienes comunes de uso exclusivo. Los propietarios de los bienes privados a los que asigne el uso exclusivo de un determinado bien común, según lo previsto en el artículo anterior, quedarán obligados a:

1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.

2. No cambiar su destinación.

3. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor o de las reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aún bajo uso legítimo, por paso del tiempo.

4. Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la asamblea general…

240. ¿En un edificio que se arrendó una parte de la terraza para colocar unas antenas de telefonía celular el contrato se puede terminar sí o no? la asamblea lo autorizó.

R/ Todo contrato trae implícitamente la condición resolutoria, se debe estudiar en particular el contrato y la causal o causales para invocar la terminación anticipada del contrato y las posibles indemnizaciones.