Acudí al administrador, a la presidenta del consejo, al Comité de Convivencia y al propietario del apartamento ubicado arriba del mío, que utiliza una terraza común de uso exclusivo. Lo hice verbalmente, telefónicamente y por escrito, y no he visto solidaridad en solucionar este problema. He pagado a dos arquitectos para que verifiquen el daño y sus conceptos técnicos indican que la terraza esta completamente fracturada y está dañando la calidad de la placa. Pregunto: ¿ quién asume la impermeabilización: todos los propietarios, incluyéndome, o el dueño del apartamento que usa la terraza? Esta persona mandó un concepto jurídico donde cita las sentencias C265, C488 y C738 del 2002 de la Corte Constitucional, igualmente un fallo de la misma instancia que avala el Principio de irretroactividad de la ley 675 y, además, habla del artículo tercero sobre bienes comunes esenciales, entre otros, la estructura, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubierta a cualquier nivel, que por mandato de ley deben ser mantenidos, reparados, repuestos y reconstruidos con cargo a las expensas comunes.
La administración dice que la impermeabilización le corresponde al dueño de arriba. Con esa respuesta no sé cómo instaurar la querella.
Respuesta. La Ley advierte que al usuario exclusivo solo le corresponden los gastos de reparación locativa. La impermeabilización y el arreglo de las placas se refieren al mantenimiento y la conservación de los bienes comunes, y deben ser asumidos por sus propietarios, es decir, por todos los titulares de dominio del edificio.
De otra forma, sería injusto que una persona que solo utiliza la parte superficial de la terraza deba costear un valor alto para mantener la valorización de un bien que sirve de cubierta al piso inferior y que es de todos. El administrador debe convocar a la asamblea para que se le autorice a pagar este gasto con recursos del fondo de imprevistos. Si no son suficientes, deberán aprobar una cuota extraordinaria.
La Ley 675 es estricta y determina la responsabilidad de los administradores por los perjuicios que ocasionen a los propietarios, a la persona jurídica o a terceros con sus actuaciones o sus omisiones. Si los dueños son los que se resisten a efectuar las obras, la responsabilidad se extenderá a ellos.
La afectada puede instaurar una querella policiva contra el administrador y la persona jurídica para que se ordene que cese la alteración del uso y goce de su apartamento, y se ordene la ejecución de las obras, sin perjuicio de que tenga la posibilidad de presentar las demandas judiciales para lograr la indemnización por daños y perjuicios.
Por considerarlo de interés para el ejercicio de su gestión como administrador de propiedad horizontal, compartimos artículo publicado en el Diario El Tiempo en la edición de mayo 28 de 2016 que se refiere a los derechos y obligaciones que generan los bienes comunes de uso exclusivo al interior de la propiedad horizontal:
"(…)
¿Qué es un bien común de uso exclusivo?
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, los bienes comunes de uso exclusivo son los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular y de manera general, aquellos cuyo uso comunal limitarían el libre uso, goce y disfrute de los bienes privados, que podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
La asignación la define el área constructiva y quien establece si entrega un área como zona común de uso exclusivo o lo entrega en propiedad es quien diseña el proyecto.
¿Cuáles son esos espacios?
Terrazas, cubiertas, patios interiores, balcones, bodegas y antejardines, entre otros. También pueden estar en esta clasificación los parqueaderos cuando no son bienes privados.
Quedan excluidas las zonas de circulación, los parqueaderos de visitantes, el salón comunal, las zonas húmedas, áreas de recreación y deportes, zonas de BBQ, senderos ecológicos, etc.
¿Cómo funcionan?
Si estos bienes están adjudicados por el propietario inicial, su alcance queda fijado en el reglamento y así consta en la escritura contentiva de la compra-venta del bien inmueble.
Si es por desafectación y posterior adjudicación en compra-venta autorizada por la Asamblea General de Copropietarios, será como producto de una reforma estatutaria adelantada con las condiciones que fija la ley.
Tal reforma implica también, la reforma de los coeficientes y la afectación de la aplicación del presupuesto de la copropiedad.
¿Por qué se definen como bien común de uso exclusivo?
Lo básico es que esa área se requiere para los desagües, para cumplir con los espacios de visibilidad de las zonas. Hay también temas constructivos importantes, esas áreas por lo general tienen que proteger o bien fachadas o bien temas técnicos.
En ningún caso el propietario inicial podrá vender el derecho de usoexclusivo sobre bienes comunes.
¿Qué obligaciones adquiere quien disfruta del bien?
De acuerdo con el artículo 23 de la Ley 675, quienes tengan el uso exclusivo de un determinado bien están obligados a: no efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo él, a no cambiar su destinación, a hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar como consecuencia de aquellos deterioros que se produzcan por culpa del tenedor, a pagar las compensaciones económicas por su uso exclusivo, según lo aprobado en la Asamblea General.
¿A qué se tiene derecho?
A que se le respete el uso, goce y disfrute, y a que la copropiedad sea la encargada de adelantar las obras de mejora y de reparación, siempre y cuando no sean las imputables en el numeral 3 del artículo 23 de la Ley 675 de 2001. Pero es la comunidad quien fija las políticas en su reglamento o manual de convivencia y una vez ocurra esto, si no contraviene la ley y se han cumplido los requisitos legales, se vuelve de obligatorio cumplimiento.
Compensaciones económicas
Todo aquel que disfruta de un bien común de uso exclusivo está obligado a pagar un dinero, con base en diversos criterios - como ubicación, extensión o embellecimiento, entre otros – a todos los copropietarios por el uso, goce y disfrute de ese espacio. El criterio de ponderación y la tarifa los define la Asamblea y pueden ser un porcentaje del valor de la cuota de administración o un valor específico. "
En ejercicio de las atribuciones conferidas por la Ley 66 de 1968, los Decretos Leyes 2610 ... la ley 675 de 2001: “Entrega de los bienes comunes por parte del propietario .... suministro de agua y sistema dedesagüe y con sistema de detección y ...... Durante la temporada de lluvias que hubo en Bogotá recientemente se ...
¿QUÉ PASA CUANDO SE INUNDAN LOS APARTAMENTOS DE LOS ÚLTIMOS PISOS A CAUSA DE UN AGUACERO O GRANIZADA? ¿ESTÁ AMPARADO ESTE EVENTO POR LA PÓLIZA DE BIENES COMUNES?
Fecha de publicación:
3 Agosto, 2016
¿QUÉ PASA CUANDO SE INUNDAN LOS APARTAMENTOS DE LOS ÚLTIMOS PISOS A CAUSA DE UN AGUACERO O GRANIZADA? ¿ESTÁ AMPARADO ESTE EVENTO POR LA PÓLIZA DE BIENES COMUNES?
Con ocasión del fenómeno climático que se está presentando en nuestro país y los daños que pueden causar las fuertes lluvias en las Copropiedades, surge la inquietud en relación con las inundaciones y daños que se generan en los apartamentos de los últimos pisos y su cobertura por el seguro de la Copropiedad.
Para obtener una respuesta, es importante que usted responda estas inquietudes:
¿El daño se presenta en un Bien Privado?
¿Realiza la copropiedad periódicamente los mantenimientos a las cubiertas, canales y bajantes?
¿Los daños reclamados, se originan en un aguacero o granizada?
¿Están amparados únicamente los Bienes Comunes en la póliza de su copropiedad?
Si usted respondió positivamente a alguno de los anteriores interrogantes, es muy posible que la reclamación ante su aseguradora no prospere y aquí le explicamos por qué:
Los daños ocasionados por granizo, lluvia, vientos fuertes, están catalogados como "Eventos de la Naturaleza", y hacen parte del amparo básico de la póliza de copropiedades o Bienes Comunes, pero como su nombre lo indica, ampara exclusivamente los bienes comunes de la copropiedad; por lo tanto, un daño ocasionado por los eventos antes citados en un bien privado, es decir, apartamentos, vehículos, locales comerciales, entre otros, no son objeto del amparo básico de la póliza.
De lo anterior, podemos concluir que los daños ocasionados por aguaceros y/o granizadas, amparan los Bienes Comunes y solo ampararía los Bienes Privados, en caso de que los mismos estuvieran incluidos dentro de la póliza y claramente detallados en la misma.
Recuerde que la Ley 675 de 2001, en el Art. 15 establece:
"Todos los edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los mismos.
Parágrafo 1°. En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata la presente ley, susceptibles de ser asegurados."
La ley señala la obligatoriedad de amparar los Bienes Comunes contra Incendio y Terremoto y deja de carácter optativo el aseguramiento de los Bienes Privados. Así mismo, también son opcionales los demás amparos que hacen parte de la póliza de Bienes Comunes como lo son: Responsabilidad Civil Extracontractual, Manejo, Transporte de Valores, Directores y Administradores - D&A y otros.
Así las cosas, los Bienes Privados se aseguran de manera optativa, siempre y cuando, se manifieste una decisión en este sentido por parte de la administración, el consejo o la asamblea.
Cuando la póliza de su copropiedad contempla la Responsabilidad Civil Extracontractual, esta cobertura se extiende a amparar los perjuicios patrimoniales y morales, los daños materiales y las lesiones personales que la copropiedad asegurada cause a terceros durante la vigencia de la póliza, por los cuales sea civilmente responsable, de acuerdo con las leyes colombianas. Con lo cual, los daños o perjuicios causados por la copropiedad o sus representantes, estarán amparados por la Responsabilidad Civil Extracontractual.
De ahí, que si usted respondió positivamente a uno o varios de los interrogantes arriba planteados, con absoluta seguridad, su reclamación será objetada, con fundamento en alguna de las exclusiones contenidas en la póliza así:
El granizo, lluvia, vientos fuertes, son eventos de la naturaleza, que son ajenos a la voluntad de copropiedad, por ende no puede atribuírsele, siendo eximentes de cualquier responsabilidad, conforme a la doctrina jurisprudencial, la cual consiste en cualquier evento externo que, por sus características de imprevisibilidad e irresistibilidad, impiden el cumplimiento del deudor o la producción de un daño y no permiten que se active la cobertura de Responsabilidad Civil Extracontractual.
Que no se presente la concurrencia de los elementos de la Responsabilidad Civil Extracontractual, que establece la ley civil, como son:
El Daño o Perjuicio;
La Culpa;
La relación de causalidad (Relación entre la culpa y el hecho dañoso imputable);
Para que se configure una Responsabilidad Civil Extracontractual, necesariamente deben estar presentes los tres elementos anteriormente descritos en nuestro ordenamiento jurídico colombiano. Es por lo anterior, que cuando hay un hecho de la naturaleza, el cual no fue producido por Culpa, Negligencia o descuido de la copropiedad, desaparece la Culpa(Elemento esencial de la RCE) rompiéndose el nexo causal, hecho imprescindible en las casos de RCE.
Así mismo, en el sistema de Responsabilidad Civil Colombiano, el fenómeno constitutivo de fuerza mayor o caso fortuito, tiene la virtualidad de romper no solo el vínculo causal entre el perjuicio sufrido y la conducta del demandado, sino que desvirtúa también, la culpa del asegurado.
1.10.Alegan que la entidad responsable de los daños generados a su vivienda por la humedad y las inundaciones, es la administración de la Unidad Residencial. Resaltan que es la administración la que debe ejecutar las obras para corregir el error que realizó, al conectar el vertimiento de aguas escorrentías del lote zona verde o espacio público, al sistema de alcantarillado de su casa.
1.11.Finalmente, los accionantes argumentan que la acción de tutela es procedente por cuanto se configura un perjuicio irremediable a su derecho fundamental a la vivienda digna. Para ello citan el estudio técnico realizado por los funcionarios de la Subsecretaría de Infraestructura del municipio el cual establece que “Las observaciones en la vivienda, los registros fotográficos aportados por la señora y las averiguaciones realizadas sobre la situación, demuestran una clara afectación sobre la vivienda de la señora Adriana María Patiño R., debido al paso de aguas lluvias provenientes de la zona verde común de la unidad residencial Condominio Cabañitas, a través de la red domiciliaria de alcantarillado, así como por la acumulación de aguas freáticas en la parte posterior de dicha vivienda. (…) De continuar la situación como se encuentra en el momento, la vivienda de la señora Patiño seguirá siendo afectada negativamente por las aguas lluvias que hacen tránsito por el alcantarillado de su vivienda, incidiendo incluso sobre la estabilidad de la edificación (…)”.[9]
¿QUÉ PASA CUANDO SE INUNDAN LOS APARTAMENTOS DE LOS ÚLTIMOS PISOS A CAUSA DE UN AGUACERO O GRANIZADA? ¿ESTÁ AMPARADO ESTE EVENTO POR LA PÓLIZA DE BIENES COMUNES?
Fecha de publicación:
3 Agosto, 2016
¿QUÉ PASA CUANDO SE INUNDAN LOS APARTAMENTOS DE LOS ÚLTIMOS PISOS A CAUSA DE UN AGUACERO O GRANIZADA? ¿ESTÁ AMPARADO ESTE EVENTO POR LA PÓLIZA DE BIENES COMUNES?
Con ocasión del fenómeno climático que se está presentando en nuestro país y los daños que pueden causar las fuertes lluvias en las Copropiedades, surge la inquietud en relación con las inundaciones y daños que se generan en los apartamentos de los últimos pisos y su cobertura por el seguro de la Copropiedad.
Para obtener una respuesta, es importante que usted responda estas inquietudes:
¿El daño se presenta en un Bien Privado?
¿Realiza la copropiedad periódicamente los mantenimientos a las cubiertas, canales y bajantes?
¿Los daños reclamados, se originan en un aguacero o granizada?
¿Están amparados únicamente los Bienes Comunes en la póliza de su copropiedad?
Si usted respondió positivamente a alguno de los anteriores interrogantes, es muy posible que la reclamación ante su aseguradora no prospere y aquí le explicamos por qué:
Los daños ocasionados por granizo, lluvia, vientos fuertes, están catalogados como "Eventos de la Naturaleza", y hacen parte del amparo básico de la póliza de copropiedades o Bienes Comunes, pero como su nombre lo indica, ampara exclusivamente los bienes comunes de la copropiedad; por lo tanto, un daño ocasionado por los eventos antes citados en un bien privado, es decir, apartamentos, vehículos, locales comerciales, entre otros, no son objeto del amparo básico de la póliza.
De lo anterior, podemos concluir que los daños ocasionados por aguaceros y/o granizadas, amparan los Bienes Comunes y solo ampararía los Bienes Privados, en caso de que los mismos estuvieran incluidos dentro de la póliza y claramente detallados en la misma.
Las filtraciones, humedades y en algunas ocasiones escape de agua, traen daños en el piso, paredes o techos, hongos y hasta abombamiento de la pintura;lo primero que se debe hacer es detectar el daño para así solucionarlo, pero también saber quién es el responsable de esta incómoda situación. La ley 675 de propiedad horizontal, despeja todas las dudas sobre el tema, evitando conjeturas que generen más incomodidades.
Aquí los puntos que debe tener en cuenta en propiedad horizontal para afrontar este inconveniente:
En los edificios o conjuntos residenciales, las terrazas y fachadas son bienes comunes esenciales, por tanto, su conservación y mantenimiento está a cargo de todos los copropietarios, siendo obligación de la administración de la propiedad horizontal reparar algún daño que en estas se presente.
El mantenimiento y conservación de las áreas comunes de uso exclusivo, le corresponden a la persona o propietario que está haciendo uso de este bien. La Ley advierte que al usuario exclusivo solo le corresponden los gastos de reparación locativa.
Cuando el daño se genera entre los vecinos de las unidades privadas, corresponde el mantenimiento a la unidad que esté generando el daño.
Los daños generados en áreas comunes por arreglos o adecuaciones realizadas por alguno de los copropietarios, debe ser responsabilidad de quien hizo el arreglo o adecuación, realizando la reparación correspondiente.
Si la humedad es originada por uso inadecuado del propietario y deterioro propio por los años de utilidad, el costo de la reparación deberá repartirse al 50% entre el propietario y el conjunto residencial.
No se debe olvidar que el Administrador del Conjunto, desempeña un papel importante como canal de comunicación entre las partes, pero las responsabilidades de la solución, están claras, de acuerdo con quien origina el daño.
En un ático se producen goteras y la Comunidad de Propietarios, alega que el dueño de la terraza donde se producen las filtraciones es el obligado a pagar las reparaciones ya que la terraza no se erige como un elemento común por destino, es de uso privado de su propietario. ¿Cómo se determina la responsabilidad en caso de tener goteras en un el ático de edificio?
RESPUESTA
La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, es decir, que la terraza se configure como privativa.
Si los daños son producidos por el mal estado de la tela asfáltica, (que debe asegurar la impermeabilización del edificio), que se encuentra bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta al edificio, al ser un elemento esencial de la Comunidad de Propietarios, constituye una obligación propia de la Comunidad.
Según el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal es obligación de la Comunidad de Propietarios mantener en adecuadas condiciones el inmueble, si se demuestra que la impermeabilización del inmueble es la que origina las goteras. La Comunidad de propietarios podría responsabilizar al dueño de la terraza, en virtud del artículo 1902 del CC, si demostrara que las goteras se producen por culpa del mal uso de la misma, por ejemplo, si demostrara que las filtraciones se deben a unas obras que ha realizado el dueño de dicha terraza.
En el ejemplo de la sentencia del Supremo n.º 273/2013, se estima el recurso extraordinario por infracción procesal, ya que considera irrazonable e ilógica la valoración de la prueba pericial llevada a cabo por el Tribunal de Apelación, pues el origen de la humedades es coincidente en los sustancial en los dos informe periciales, que lo achacan al deterioro de la tela asfáltica del edificio.
A mayor abundamiento, estima el recurso de casación por cuanto que, el hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia, como ya la había reconocido anteriormente, según lo acordado en Junta General, asumiendo el pago de los gastos de reparación de humedades procedentes del mal estado de la tela asfáltica y de una mala ejecución de la obra.
Nos habrá ocurrido alguna vez que el vecino del ultimo piso se queja de que hay una gotera en el tejado y le afecta porque le cae el agua en su vivienda; y dice que la comunidad de propietarios la tiene que arreglar, incluso los daños ocasionados en su vivienda, es decir pintarle el techo, por ejemplo. Y uno puede pensar: si la gotera la tiene en su casa, que pague el arreglo.
Gotera del tejado
Veamos… Si ponemos por caso un edificio cualquiera de viviendas, que puede tener locales en planta baja, trasteros y garajes, habrá unas zonas comunes, que los distintos propietarios, como la escalera y el portal, que es propiedad de la comunidad de propietarios, es decir, propiedad de todos los propietarios de alguna finca del edificio. Esto estará detallado en los estatutos de la comunidad, que se rige, además, por la ley de propiedad horizontal; pero en general, son zonas comunes todos los espacios de uso del edificio para todas las viviendas, como el portal, escalera, cuartos de instalaciones, calefacción, basuras, bicicletas, etc; y son elementos comunes los que den servicio al edificio, es decir, a varias propiedades individuales, como el ascensor, las tuberías generales de agua o desagüe que dan servicio a varias viviendas, la antena de TV, y también serán elementos comunes los cerramientos de fachada y las cubiertas. Las fachadas son elemento común porque cierran al edificio, y no hay que hacer distinción entre el tramo que da a una u otra vivienda: todas las fachadas son propiedad de la comunidad de propietarios. Las cubiertas, que sirven para cubrir al edificio, no solo cubren al ultimo piso, sirven para cubrir a todo el edificio, incluso a la planta baja, aunque sea indirectamente. Por cubiertas se entienden los tejados, y también las terrazas que cubren una planta habitable. Por tanto cualquier problema que haya en una cubierta, como una gotera, es responsabilidad de la comunidad de propietarios y debe repararla, además de los daños ocasionados a la vivienda afectada, que es una propiedad distinta. También es habitual que para hacer cualquier obra o modificación en una zona o elemento común, haya que pedir permiso a la propiedad, es decir, la comunidad, por ejemplo, si queremos poner una maquina de aire acondicionado, ya que la fachada no es propiedad de la vivienda que cierra, aunque sea el trozo que le toca.
corresponde a la P.H., en cabeza del administrador como representante legal de ésta, hacer el mantenimiento las y/o las reparaciones que se requieran para corregir el problema de la inundación en el sótano del condominio.
En esta época de intensas lluvias, nos preguntamos sobre la responsabilidad que tenemos en el arreglo de las humedades que se generan por el fenómeno del invierno ocasionadas por goteras, dilataciones, desagües, bajantes, etc. La ley de propiedad horizontal, en forma muy clara y para evitar conjeturas sobre este tema, relaciona los siguientes puntos:
1. Las terrazas y fachadas de los Edificios o Conjuntos son consideradas como bienes comunes esenciales. Por tal razón, su mantenimiento y conservación deben estar a cargo de todos los copropietarios, obligando a la propiedad horizontal a repararlas. Los dineros que se utilicen para dichos arreglos deberán salir del proyectado anualmente para mantenimientos y en caso de no existir la provisión, del Fondo de Imprevistos, que por ley no puede ser inferior al 1% del presupuesto anual de gastos.
2. Referente a las áreas destinadas como bienes comunes de uso exclusivo, el mantenimiento y conservación le corresponde al propietario que está haciendo efectivamente el uso de dicho bien.
3. En cuanto a las humedades que se generan entre las vecindades de las unidades privadas, le corresponderá el mantenimiento a la unidad que está generando el daño.
4. Las ocasionadas en áreas comunes, en las que dichos daños se derivan de arreglos o adecuaciones realizadas por alguno de los copropietarios, el responsable será el obligado a realizar la reparación.
Los perjuicios que sobrevengan por la omisión del mantenimiento o reparación oportuna de las áreas privadas que ocasionen daños a la copropiedad o a terceros, deberán ser asumidos por quien causó el daño. Por el contrario, si en un Edificio o Conjunto, en esta época invernal no se realizan los mantenimientos de sus terrazas y el propietario del último piso manifiesta la existencia de goteras que se encuentran afectando su unidad privada sin que sea solucionada por el Administrador, los daños que se ocasionen por la omisión de ésta serán a cargo de la copropiedad.
De ahí la importancia de que los presupuestos aprobados por las Asambleas Generales de Copropietarios sean acordes no solo con las necesidades mediatas del Edificio o Conjunto, sino que se prevea su conservación y mantenimiento.
Las zonas o áreas comunes de un edificio son los inmuebles, terreno o superficie que pertenecen en común y comparten los residentes y propietarios de un edificio o condominio.
Algunos bienes comunes son: el terreno, los cimientos, la estructura, las columnas, losas o placas, muros estructurales, vigas, fachadas, las paredes que separan una unidad privada de otra, corredores de acceso o ductos, los techos, zonas verdes, parque social, salón social o comunal, portería, salón de juegos, parqueaderos, circulación peatonal, ascensores, redes, instalaciones hidráulicas y eléctricas, antena comunal, las puertas de entrada al edificio, motobombas, transformadores y oficina de administración.
En el reglamento interno normalmente existen una seria de normas en que se detalla la manera de utilizar correctamente dichas zonas, de lo contrario se puede acarrear con sanciones o multas por parte de administración.
Que nos dice la Ley 675 de 2001 sobre las áreas sociales comunes:
Las Unidades Inmobiliarias Cerradas deben disponer de vías de acceso vehicular y áreas de circulación peatonal para acceder a los inmuebles, con la debida iluminación y señalización. Las áreas de circulación interna y común de los edificios deberán cumplir normas higiénicas, de aseo y ventilación.
La utilización de las áreas comunes de recreación se someterá a la reglamentación interna que expida la asamblea de copropietarios y la junta administradora del edificio. Siempre y cuando las dimensiones del edificio o condominio lo permitan, se deben construir parques comunes internos que fomenten al deporte y recreación. Las áreas de servicio deben estar adecuadas y ser suficientes para atender los servicios de portería, seguridad, instalaciones de energía, acueducto, alcantarillado, comunicaciones y otros servicios.
El parqueadero debe contar con espacios de maniobra de vehículos y los necesarios para las operaciones de cargue y descargue para el comercio y la industria. Ayudemos a cuidar nuestras zonas comunes y fomentemos en nuestros niños su uso adecuado y preservación.
Respuesta: La administración es la responsable del acceso a las zonas comunes y si por este acceso se cometen daños o perjuicios a bienes privados, la copropiedad debe reparar los mismos. Es decir, el administrador como representante legal de la propiedad horizontal debe reglamentar el acceso a los bienes comunes y restringirlos. Así de simple.
Dentro de una Comunidad de propietarios, nos encontramos con zonas privadas y zonas comunes, estas zonas la Ley de Propiedad Horizontal, los describe de la siguiente manera:
Se consideran elementos privativos, aquellos de aprovechamiento independiente, sobre los que el resto de la comunidad no tienen acceso, es decir los que constituyen una propiedad privada para sus titulares.
En cambio los elementos comunes serán aquellos que no están atribuidos privativamente y que están afectados al uso y utilización de los copropietarios; es decir, todas aquellas zonas a las que tiene acceso la comunidad, así como, aquéllas que constituyen la estructura del edificio.
Los elementos comunes de toda la Comunidad vienen definidos en el artículo 396 del Código Civil, dentro de estos elementos comunes encontramos las cubiertas de los edificios, o lo que es lo mismo las terrazas que constituyen las cubiertas del edificio, estos son bienes comunes por destino, siendo habitual que los vecinos que tengan acceso exclusivo a las mismas tendrán el uso y disfrute de ellas pero sin adquirir la propiedad que va a seguir siendo de la Comunidad.
Así las cosas, en los edificios donde los propietarios de las viviendas situadas en pisos superiores tengan acceso directo a terrazas del edificio y están sean las cubiertas de éstos, podrán tener sobre las mismas el uso y disfrute individual, aunque la titularidad seguirá siendo de la Comunidad.
Por tanto, a la hora de delimitar la responsabilidad en cuanto a los daños producidos por filtraciones de agua, provenientes de terrazas-cubiertas que no estén techadas, la jurisprudencia ha fijado que independientemente que sea un bien común o privativo, las actuaciones que sean precisas realizar sobre el elemento, cuyo fin sea conservar, mantener o mejorar su función de cubierta, revestimiento o techado del edificio y que no tengan como causa el uso negligente por parte del copropietario que tenga el uso y disfrute exclusivo de la misma deben ser a cargo de la Comunidad ya que conforman la estructura del edificio.
Es decir, que en caso de que los daños afecten a elementos estructurales del edificio que deben ser reparados o mantenidos en buen estado será la Comunidad de Propietarios la que deba repararlos y mantenerlos.
Si bien, en este punto, debemos diferenciar entre si los gastos son ordinarios o extraordinarios, respecto a los primeros, correrán a cargo del propietario que tenga sobre la terraza el uso y disfrute, y en caso de que los gastos sean extraordinarios para el mantenimiento estructural del edificio y que van afectar a todos los copropietarios correrán a cargo de todos, es decir de la Comunidad.
Por todo lo expuesto, podemos concluir, señalando, que el propietario tendrá que hacer frente a los gastos de conservación de la terraza respecto a su pavimento y superficie, y la Comunidad de Propietarios, a la conservación y mantenimiento de elementos estructurales como son la impermeabilización, cambios de desagües, grietas en muros… salvo que estos daños sean consecuencia de la negligencia y mal uso de los propietarios que tengan el uso y disfrute de las terrazas.
El propietario de un apartamento del conjunto residencial Málaga, de la Urbanización Mazurén, pregunta si la asamblea de propietarios puede destinar recursos provenientes de lo recaudado por cuotas de administración para efectuar reparaciones de techos de los últimos edificios de cada bloque, con el fin de evitar que las lluvias dañen los apartamentos que son de propiedad privada y no de la comunidad. Agrega que si esto fuera posible cualquier propietario podría pedir que se le repare o se le reconstruya la parte destrozada con el uso.
En carta que envió posteriormente, el mismo consultante añade que esa depreciación causada por el uso no ofrece peligro para los propietarios de los otros pisos, pero los del quinto piso hicieron aprobar este gasto. Considera que le parece insólito apoderarse de los dineros de más de cien propietarios para reparar bienes propios, es decir, que no son comunes.
RESPUESTA: incurre en un error el consultante al considerar que la reparación y conservación de las cubiertas del último piso de cada bloque de apartamentos cumple solamente con la función de servir de techo a las unidades privadas del quinto piso y que sólo sus propietarios, que sufren más directamente daños por humedades y goteras, son los únicos que deben asumir los costos de mantenimiento.
La cubierta es uno de los bienes comunes esenciales o necesarios de toda edificación y sirve de techo o tapa en todo el edificio. Por lo tanto, todos los propietarios de apartamentos deben contribuir con las cuotas de administración fijadas por la asamblea de acuerdo con el presupuesto y en proporción a los coeficientes o porcentajes de participación en la forma como señale el reglamento de propiedad horizontal.
El destino de este dinero que se recauda mensualmente es, precisamente, para atender la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, entre los cuales se destacan las cubiertas.
Por otra parte, el administrador tiene el deber de tomar todas las medidas necesarias para la conservación, mantenimiento y buen uso de los bienes comunes y si es del caso, de contratar todas las obras y reparaciones, cuya no realización inmediata causaría perjuicio a la edificación, a los bienes de uso o servicio común.
Si es del caso, será necesario proponer a la asamblea la imposición de cuotas extraordinarias para tal fin. Si se cumplió con todos los requisitos previos a la reunión de asamblea como convocatorias, poderes, quórum deliberatorio y decisorio y demás aspectos exigidos por el reglamento, las decisiones tomadas no adolecen de vicios de ilegalidad y es deber de todos los propietarios cumplir con las mismas. En el evento de que el consultante u otros afectados no residentes en el quinto piso consideren que no deben pagar las cuotas, la única forma de escapar a esa obligación es impugnar ante el juez el acta respectiva de la asamblea con el fin de dejar sin efectos legales las decisiones. Sin embargo, deberán hacerlo con fundamentos sólidos, pues cualquier atraso en las obras podría ocasionar mayores perjuicios a todo el edificio.
Mientras no exista la decisión judicial citada, todos los propietarios tendrán que cancelar su contribución y el administrador podrá imponer las sanciones del caso Para evaluar con detenimiento Vale la pena establecer la necesidad de que un abogado examine con más profundidad el caso, pues dependiendo del tiempo transcurrido desde la entrega del edificio, podría reclamarse al constructor que responda por vicios ocultos, si es que los problemas de las cubiertas se derivan de los mismos.
También podría presentarse el caso de que se trataran de introducir mejoras que beneficien a los propietarios de los últimos pisos y no fueran realmente obras de reparación o conservación de las cubiertas, o que los daños ocasionados resultaran de la negligencia o culpa de personas a quienes se les hubiera concedido el uso exclusivo.
En estos casos y no obstante que se requiere de todas formas de la aprobación de la asamblea, podría cambiar la forma y porcentaje de contribución de acuerdo con lo estipulado en el reglamento. No se debe olvidar que cualquier diferencia entre los propietarios o entre estos y el administrador será sometida a decisión judicial o acudirse a la conciliación y el arbitramento.
El régimen de propiedad horizontal no contempla en la ley 675 una norma expresa que determine la naturaleza del uso exclusivo sobre bienes comunes. Sin embargo con una interpretación de todas las normas del derecho civil, y de la misma institución de la propiedad horizontal, podemos definir algunas características que nos permiten determinar su naturaleza y consecuencias del derecho al uso exclusivo.
El uso exclusivo es un “derecho”, reconocido por la ley 675 de 2001 en su artículo 22.
Conforme a la doctrina “Derecho” es la facultad jurídica o poder que tiene un sujeto bajo la protección legal, de realizar actos libremente y con exclusión de los demás.
El “uso exclusivo” es precisamente esa facultad amparada por la ley 675 de 2001 para realizar actos positivos sobre el bien común con prescindencia de los demás copropietarios, ejerciendo la tenencia legítima, por cuanto el goce ha sido asignado de manera exclusiva (y excluyente) al titular de un derecho privado dentro de la propiedad horizontal.
El derecho al uso exclusivo de bienes de propiedad común, “es un derecho real”.
De conformidad con el artículo 665 del Código Civil expresa:
“Art. 665. Derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona.
Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones reales”
No cabe la menor duda de que el derecho de uso exclusivo cumple con las características del derecho real, pues se ejerce con prescindencia de las personas, y sobre un bien inmueble, y contrario a lo establecido para derechos personales, no se reclama frente a un determinado sujeto por hecho propio o disposición legal.
El uso exclusivo es “derecho adquirido” y no una mera expectativa.
Tal vez la sentencia del 12 de diciembre de 1974 de la C.S.J. es la que mejor ha definido el Derecho Adquirido como “aquel que ha entrado al patrimonio de una persona natural o jurídica y que hace parte de él”[1]
Sin duda alguna, el derecho de uso exclusivo sobre un bien común es una “facultad amparada por la ley que ha ingresado al patrimonio de la persona”, con base en un justo título (el reglamento de propiedad horizontal que a su vez se deriva de un acto administrativo en firme – Licencia de construcción – que lo ha determinado) y en consecuencia no puede ser desconocido por acto posterior, sin permiso de su titular.
El contenido patrimonial del derecho, es igualmente indiscutible. Siendo una facultad de usar de manera exclusiva un bien común, es un haber que ingresa en el patrimonio y que tiene connotación económica que se refleja en el valor del derehco de propiedad al cual accede.
Los derechos adquiridos con justo título no pueden ser revocados sin autorización del derechohabiente
Esto no es nuevo. El artículo 58 de la Constitución establece que se garantiza la propiedad privada y demás derechos adquiridos con arreglo a la ley. El justo título, contenido en el reglamento de propiedad horizontal (que es un contrato aceptado por todos los copropietarios y que a voces de la sentencia C-488 de la Corte Constitucional no es una simple adhesión[2]) y que a su vez se sustenta en la licencia de construcción y los planos aprobados de propiedad horizontal, en que se ha señalado el bien común de uso exclusivo, establece que este derecho ha sido válidamente adquirido. Esto se ratifica, con la escritura pública que transfiere la propiedad del bien privado al cual accede y se le asigna el uso exclusivo de un bien común.
De igual manera, El Consejo de Estado, recogiendo varias sentencias de la Corte Suprema de Justicia en materia contractual privada, reconoce la irrevocabilidad de los derechos adquiridos en sentencia del 28 de junio de 2012[3], así
“En la búsqueda de una solución al problema que suscita la temporalidad de las normas jurídicas, la doctrina clásica ius privatista estructuró la noción de los derechos adquiridos, entendidos como todos “…aquellos que han entrado a nuestro dominio en rigor de una ley y que no pueden sernos arrebatados o desconocidos por aquel de quien lo hubimos…” (Merlín), definición a partir de la cual se proscribe el efecto retroactivo de la nueva norma cuando se violan esos derechos, pero no cuando se desconocen meras expectativas.”
Accesoriedad
En la propiedad horizontal, el derecho de uso exclusivo “es accesorio al de propiedad privada” sobre una determinada unidad y no puede ser separado. En efecto, la asignación de uso exclusivo obedece a la previa o concomitante titularidad sobre un bien privado. En otras palabras si no es propietario de un bien privado no se le puede asignar el uso exclusivo a una persona. El artículo 22 de la ley 675, señala que:
“Art. 22:Los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos. [..]”
Es claro entonces, que si el uso exclusivo es un derecho real, que depende para su asignación de la existencia de un derecho de propiedad privada sobre una unidad integrante de la P.H., aquél es accesorio del primero y se ejercerá en la medida que el bien privado exista. O lo que es igual, sin derecho sobre una unidad privada no puede haber derecho de uso exclusivo sobre un bien común, pero si puede haber propiedad privada sin uso exclusivo, lo que confirma una vez más que es accesorio.
Irrevocabilidad del derecho al uso exclusivo.
Tenido, como es, el derecho al uso exclusivo como un derecho real, adquirido por justo título y fundamentado en una autorización pública contenida en la licencia de construcción y los planos de propiedad horizontal, que dicho sea de paso es requisito de la esencia para la constitución del régimen de la ley 675 (artículo 5º), es consecuente afirmar que no se puede revocar el derecho sin la autorización previa y expresa del titular. En consecuencia, la Asamblea General, aun con el quórum calificado del 70% no podrá, en contra de la voluntad del asignatario, dar por finalizado el derecho y revocar la facultad.
Perpetuidad del derecho
Es claro también que el derecho al uso exclusivo es perpetuo, como perpetua sea la propiedad privada a la cual accede. No es un derecho personal, sino vinculado a la propiedad y, por ende, su patrimonialidad es absoluta en cuanto a la unidad privada se refiere.
Al respecto, el doctor Efraín Forero Molina, experto en derecho inmobiliario y urbanístico, miembro de la firma Derecho Urbano Abogados Asociados, ha manifestado en sus conceptos publicados en su página web que “Son precisamente los derechos sobre el bien común de uso exclusivo los que permiten que, como derecho patrimonial, el mismo pueda ser objeto de asignación a quienes se le transfiera la propiedad del bien privado. En ese sentido no existe la obligación del beneficiario de restituir el bien comunal a la copropiedad al momento de la venta del bien privado, pues como derecho patrimonial derivado del contrato de adhesión signado con el propietario inicial, este derecho está vinculado al derecho patrimonial asignado a la unidad privada.”
Nos unimos a la explicación, complementando que un derecho asociado a una unidad privada, persiste en tanto la unidad privada exista, pues es claro que el único caso en propiedad horizontal en que dicho derecho se extingue, es cuando hay destrucción del edificio, donde desaparecen los bienes privados a los cuales accede el derecho y los bienes comunes sobre los cuales recae el mismo.
De tal manera, cabe destacar, que un inmueble comprende, no solo la unidad privada física, sino la extensión que por derecho de uso exclusivo se proyecta sobre el bien comunal afectado a la restricción de uso por los copropietarios.
Por Germán Eduardo Páez
Socio de la firma
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[1] La Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 12 de diciembre de 1974, sobre el particular expresó:
“La noción de derecho adquirido se contrapone a la de mera expectativa… Por derecho adquirido ha entendido la doctrina y la jurisprudencia aquél derecho que ha entrado al patrimonio de una persona natural o jurídica y que hace parte de él, y que por lo mismo, no puede ser arrebatado o vulnerado por quien lo creó o reconoció legítimamente.
Lo anterior conduce a afirmar que el derecho adquirido es la ventaja o el beneficio cuya conservación o integridad, está garantizada, en favor del titular del derecho, por una acción o por una excepción.
Ajusta mejor con la técnica denominar ‘situación jurídica concreta o subjetiva’, al derecho adquirido o constituido de que trata la Constitución en sus artículos 30 y 202; y ‘situación jurídica abstracta u objetiva’, a la mera expectativa de derecho. Se está en presencia de la primera cuando el texto legal que la crea ha jugado ya, jurídicamente, su papel en favor o en contra de una persona en el momento en que ha entrado a regir una ley nueva. A la inversa, se está frente a la segunda, cuando el texto legal que ha creado esa situación aún no ha jugado su papel jurídico en favor o en contra de una persona”.
[2] Sentencia C-488: “Porque en la conformación del régimen de propiedad horizontal, a cargo del propietario o propietarios iniciales del inmueble, la libertad de los concurrentes es estrecha, en cuanto se circunscribe a adaptar las particularidades constructivas y habitacionales de un edificio o conjunto, construido o por construirse, para hacer del inmueble una realidad legal, regida por un reglamento que, fundamentalmente, reproduce disposiciones de imperativo cumplimiento.
Y, a las menguadas posibilidades de negociación de los constituyentes, debe agregarse que los adquirentes y tenedores de bienes privados únicamente cuentan con la posibilidad de conocer el reglamento, y, una vez conocido, decidir si se adhieren a él o si no lo hacen”.
[3] Consejo de Estado Sección Primera Radicación 13001-23-31-000-1996-01233-01(21990)
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Las zonas o áreas comunes de un edificio son los inmuebles, terreno o superficie que pertenecen en común y comparten los residentes y propietarios de un edificio o condominio.
Dentro de una Comunidad de propietarios, nos encontramos con zonas privadas y zonas comunes, estas zonas la Ley de Propiedad Horizontal, los describe de la siguiente manera:
